城市更新观察｜从“双物业困局”到“51条诉求”：上海市中心的老旧社区改造如何破题过关？

“取消每月的抽(chōu)粪。”

位于上海市长宁区的安阳(ānyáng)小区，始建于上世纪80年代中后期，即将迎来一次精品化改造。小区居民提出了51条(tiáo)关于改造的诉求(sùqiú)，其中“抽粪”问题被特别强调。

安阳小区由12栋住宅组成，呈“L”型(xíng)排布，包括一梯8户(hù)和一梯6户，小区西侧、北侧和东侧(dōngcè)一墙之隔的分别是德必易园、科研单位和高层住宅楼。

5月27日(rì)，居民张老先生(lǎoxiānshēng)在小区现场告诉《每日经济新闻》记者：“1988年，我通过住房调剂来到了安阳小区（‘房屋(fángwū)调剂’是(shì)上海特定历史时期的产物，职工(zhígōng)可以根据工作单位所在地相互置换房屋），刚搬来时环境甚至不如现在。听说小区即将改造成为‘精品小区’，我们居民也(yě)希望能够实现这个目标，这样大家才能有满满的幸福感。”

“我们是典型的(de)老旧小区(xiǎoqū)，您(nín)可以看到，这里并没有扩面（扩大居住面积）的条件。”在实地考察中，管理安阳小区的华阳物业裘经理告诉记者，在这样的条件下进行改造，确实是一项挑战，可谓是“螺蛳壳里(kélǐ)做道场”。

安阳小区建筑外立面 图片(túpiàn)来源：每经记者 包晶晶 摄

改造之初就面临一堆(yīduī)难题

万事开头难，安阳(ānyáng)小区的改造更是如此。

小区业委会的构成比较复杂，物业服务亦是如此。据华阳(huáyáng)物业透露，由于历史(lìshǐ)遗留问题，安阳小区长期以来由华阳物业和都佳物业共同管理。具体来说，7号楼和9号楼由都佳物业负责，而其余的10栋楼则由华阳物业管理。在(zài)很长一段时间里，7号楼和9号楼的物业费甚至(shènzhì)需要分成两部分，其中华阳物业承担了保安和保洁的相关工作(gōngzuò)。

在小区更新的过程中，面临的最大挑战是(shì)：安阳(ānyáng)小区仅与邻近的中阳小区部分楼栋共同(gòngtóng)组成了“联合业委会”。由于(yóuyú)缺乏独立的业委会，推进小区的精品改造变得尤为(yóuwèi)困难。因此，摆在安阳小区面前的紧迫任务是：改革跨小区业主大会的模式，选聘独立的物业公司以及组建自己的独立业委会。

“居委会(jūwěihuì)应该主动带头。”潘西(pānxī)居民区党总支书记沈菲菲告诉每经记者：“但在小区(xiǎoqū)的现场管理(guǎnlǐ)(guǎnlǐ)方面，居委会的力量确实有限。所以我们希望老旧小区也能参照商品房小区的做法，成立业委会这样的组织，并由居委会、业委会、物业公司合力共建小区。从2024年年初开始，潘西居委会就联合街道房办(fángbàn)，按照法定流程分步骤实现物业统一管理。”

安阳小区现状(xiànzhuàng) 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

但一开始就遇到了难题：“居民们认为，老旧小区有没有业委会(yèwěihuì)结果都一样。所以业委会报名启动了十几天，却(què)没有一个人来。”

沈菲菲向每经记者透露了初期工作的艰辛：居委会多次召集会议进行宣讲，74岁的老(lǎo)党员应有福和其他(qítā)两位党员主动承担起重任，其中包括接受记者采访的张老先生。长宁区在原有的“四百”大走访（即走百家(bǎijiā)门、知百家情、解百(jiěbǎi)家忧(jiāyōu)、暖百家心）基础上，新增了“问百家需、解百家忧、聚百家力、圆百家梦”的范畴。

“所以，在接下来的走访过程(guòchéng)中，正值(zhèngzhí)壮年且熟悉住房业务的陆雪敏被发掘(fājué)并担任了业委会副主任，这才帮助我们攻克了难题。”沈菲菲说道。

上海易居房地产研究院副院长严跃进通过(tōngguò)微信向每经记者分析指出，“这是老旧小区改造中的很重要问题。通常大家会站在建筑的层面去理解老旧小区，比如房龄(fánglíng)、建筑形态等(děng)，但是实际上它背后也存在一种管理(guǎnlǐ)的陈旧。”

“比如安阳小区(xiǎoqū)之前存在两家物业交叉管理(guǎnlǐ)的情况，在实际操作中效率极低。而且公共区域又缺少管理，所以管理质量、服务质量都上不去。其实安阳小区的更新对于老旧小区改造软环境，也就是物业服务，提供(tígōng)了一个非常好(hǎo)的模板。”严跃进表示。

“部分(bùfèn)工作已经前置进行”

5月7日上午，安阳小区业主委员会与华阳物业正式签署合作协议，标志着这个老旧小区成功摆脱(bǎituō)了以往(yǐwǎng)物业管理混乱的(de)局面。业主委员会与物业管理之间的合作关系得到了明确和优化，接下来的重点工作便是精品小区改造的初期筹备(chóubèi)。

“老旧小区硬件设施都不太完备，要找到一家物业公司(wùyègōngsī)愿意来提供服务(fúwù)其实也挺难(nán)的(de)。好在房办帮忙协调区属国企华阳物业，他们愿意承担这样的工作，与业委会一起顺利推动了物业续聘签约。”沈菲菲介绍。

业委会(yèwěihuì)副主任陆雪敏告诉每经(měijīng)记者：“其实整个节奏还是非常紧凑的(de)。1月21日业委会刚成立，面临的第一件(dìyījiàn)大事就是所有资产的盘点。马上要迎来精品小区的改造，加上业委会续签物业公司，整个上半年都很忙碌。”

记者(jìzhě)在安阳小区随机采访了居民周先生，他表示非常支持此次改造：“最要紧的是(shì)把这些乱糟糟的电线改造好(hǎo)，其实居住环境能提升，我们都很支持的。”

小区西侧(xīcè)围墙已有轻微倾斜 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

记者在小区现场观察到，几乎每栋楼的外立面都布满(bùmǎn)了密密麻麻的架空线，电线之间相互缠绕，横跨(héngkuà)一栋栋(yīdòngdòng)楼宇。其中，许多电线已经超负荷，导致电线下垂。此外，小区西侧的围墙肉眼可见地出现(chūxiàn)了轻微(qīngwēi)倾斜，外墙也出现了剥落现象，这与小区所在的上海市中心的现代化界面显得格格不入。

谈到对改造细节的期待，周先生打开了(le)话匣子：“我在海外生活(shēnghuó)了30多年，这里是市中心老父亲的房子，有时候(yǒushíhòu)带国外的朋友来玩，他们看到小区里满天电线和破损的外墙，都有点犹豫。”

“停车(tíngchē)也很(hěn)难，我一般都停在外面停车场。还是(shì)建议把小区里更多的空间还给居民。小区道路窄(zhǎi)，不光是车辆之间经常发生碰擦，老人天黑走路也容易撞(zhuàng)到停放的车上。”周先生建议，若条件允许，应尽量避免在小区路面停车，而应考虑在周边寻找更适宜的集中停车方案。若此方案难以实现，他希望改造后增加(zēngjiā)的停车费用能够取之于民、用之于民，确保全体居民共同享受由此带来的收益。

在小区(xiǎoqū)走访过程中(zhōng)，裘(qiú)经理(jīnglǐ)告诉记者：“这些破损外立面、飞线、管道老化、井盖等，都是居民最头疼的问题。特别是化粪池每个月都需要抽排，每次都会对生活造成一定的影响，这些问题都要在精品改造过程中完善。”

记者在5月27日(rì)的走访中发现，小区窨井盖和下水管等的测量统计(tǒngjì)已经开展，工人们正在进行相应标记(biāojì)，大约上午9∶45，已标记到了第116个井盖。

工程人员正在进行井盖标记工作 图片来源：每经记者 包(bāo)晶晶 摄

“部分工作已经(yǐjīng)前置进行了，这(zhè)段时间上海联通已经来勘察(kānchá)过两次，对网络线缆做了排查和梳理，这次改造肯定要把电线问题解决掉。”裘经理说道。

事实上，对于空间狭小的老旧住宅区来说，改造(gǎizào)的过程往往带来阶段性的“煎熬”。为了尽量减少对居民的打扰，整个工程将分步骤(bùzhòu)、分区域进行，陆陆续续需要一年(yīnián)左右的时间。

“目前精品小区建设方案进行了两轮沟通，设计方提供了第一(dìyī)稿方案，但还需要多轮商议(shāngyì)和改动。”陆雪敏告诉每经记者。

如何收集业主们细枝末节的需求？据陆雪敏介绍，精品(jīngpǐn)小区改造正式勘察前，居委会联合(liánhé)业委会发放了问卷，覆盖到每个楼组群，最终收集归纳成了51条居民意见(yìjiàn)。

来源(láiyuán)：安阳小区业委会代表提供

“外部环境提升方面，包括对小区门口形象的(de)(de)提升和改造、小区主干道的铺设、路灯的更新和监控设备的排布，扶手、坡道等适老化装置。此外还有西面与隔壁园区相邻的围墙，准备与园区协商改为更通透的造型，方便居民共享绿化景观。健身设施重新布局，与绿化融合，停车位更加规整(guīzhěng)，不(bù)影响行人(xíngrén)通行。在楼道(lóudào)内，改造将围绕墙体粉刷、线路整理、楼梯扶手材质更换、门牌号统一标识等展开，包括居民提出的煤气管道超期服役、厨余管道外移等问题，都会一并纳入沟通(gōutōng)方案中。”陆雪敏(lùxuěmǐn)向记者介绍。

张(zhāng)老先生说：“我们就希望小区干净一点，绿化好、环境好，住在这里心情也舒畅了(le)，幸福感也有了。”

“至于小区(xiǎoqū)后续的改造(gǎizào)、更新，我认为是水到渠成的事儿。物业理顺了，政府对老旧小区改造的资金(zījīn)到位了，那么随后的工作就进入正轨(zhèngguǐ)，和传统的老旧小区改造的模式(móshì)相似。通过长宁区这个模式，使得物业管理更加顺畅，也更好地推进带有遗留问题的老旧小区的改造。”严跃进表示。

上海市长宁区2025年政府工作(gōngzuò)报告(bàogào)显示，2024年，长宁区新开工精品小区建设100万平方米，2025年将持续改善居住(jūzhù)环境，推进小梁薄板等“两旧一村”改造(gǎizào)。同时，深入实施精品小区建设，扎实推进既有多层住宅加装电梯工作，引导加强后期运维。

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